 |
| Старый уголок Владивостока-«Доходный дом Купера» |
| |
Звучит зачастую очень убедительно, да и логика тут понятна: бюджет перенапряжен, а в условиях валящейся в рецессию экономики, когда непросто найти средства даже на выполнение социальных обязательств, трудно говорить о реализации каких-то инфраструктурных проектов, создании новых рабочих мест и прочих, знаковых для всякой территории вещах.
Для этого и нужен волшебник-инвестор, человек со средствами, который решил вложиться именно здесь, потому что поверил обещаниям и гарантиям властей. Главное слово в предыдущей фразе - «поверил». Потому что, несмотря на все скрепленные весомыми печатями бумажки-контракты-договоры, самое важное здесь все-таки - доверие. И если его нет, то никакие трибунные заклинания не помогут.
Вот, скажем, четыре года назад в разгар строек саммита АТЭС, когда южное Приморье было в центре внимания федеральных властей и вице-премьеры и министры прилетали едва ли не каждую неделю, южнокорейская компания «Хёндэ» (одна из крупнейших мировых корпораций, на всякий случай) поверила в договоренности и обещания. И построила в пригороде Артема современный завод по производству электротехнических изделий. Два года любой желающий видит эти мертвые корпуса.
Надо сказать, что завод крайне удачно расположен - аккурат возле трассы на аэропорт. И теперь всякий прилетающий во Владивосток потенциальный инвестор сразу и неминуемо видит этот огромный памятник-предупреждение: если хочешь вложить сюда хоть копейку, семь раз отмерь, а потом еще двадцать раз прикинь риски и убытки. А еще лучше застрахуй их, да покруче.
…Казалось бы, «Хёндэ» - серьезные люди, а повелись, как дети; как говорят во Владивостоке, как корюшка на поролон.
Впрочем, это говорит лишь о том, что представители южнокорейского бизнеса недостаточно подробно изучили местную сложившуюся практику. Особенно в той части, которая непосредственно касается взаимоотношений власти и инвестора. А практика эта - по большей части, разумеется, судебная - такова, что без слез изучать ее нельзя.
Взять, к примеру, историю, начавшуюся чуть более десяти лет назад. Тогда, в апреле 2003 года, был заключен договор между администрацией края в лице краевого унитарного предприятия «Госнедвижимость» и ООО «Строительная компания «Альянс».
На трехсторонний характер договора указывают и печать краевой администрации, и подпись вице-губернатора.
Назывался он так: «Договор № 12-м на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта государственной собственности». (Заветное слово - «инвестиционный» - никто не пропустил?)
Под объектом подразумевался памятник истории и культуры «Доходный дом Купера», построенный в 1918 году и расположенный на улице Адм. Фокина, 18, напротив Фрунзенского районного суда.
Что это здание (памятник!) представляло собой в начале нулевых, лучше не вспоминать: обветшалый фасад, во дворе руины, мерзость запустения, типичный крысятник. Между тем - самый центр города.
Согласно проведенной предремонтной экспертизе, износ здания был такой, что его проще было снести, чем отреставрировать или перестроить. Но - памятник истории и культуры, согласно постановлениям Приморского крайисполкома от 27 февраля 1987 № 125 и Думы Приморского края от 19 ноября 1997 года № 741. Поэтому одним из главных условий возможного восстановления были полная реставрация и сохранение первоначального фасада и исторического вида здания.
Денег на восстановление у владельца (Приморского края. - Ред.) не было; выход нашли в инвестиционном договоре.
Согласно этому договору инвестор - ООО «СК «Альянс» - вкладывал собственные средства в ремонт и реконструкцию сооружения, надстраивал мансардный этаж, а по окончании работ собственность должна была стать долевой с тем, чтобы инвестор мог начать ее коммерческое использование, тем самым отбивая понесенные расходы.
На этот счет в договоре (инвестиционном) черным по белому написано: «…исполнение сторонами обязательств по договору… является основанием для раздела долевой собственности в натуре. <…> Оформление имущественных прав сторон на инвестиционный объект производится в установленном порядке после сдачи его в эксплуатацию и выполнения обязательств по настоящему договору».
Гербовые печати стоят, мелькают подписи серьезных людей, в том числе первого вице-губернатора А. И. Костенко, - все честь по чести.
Перед началом работ по заказу «Госнедвижимости» независимым оценщиком была произведена оценка строения; на тот момент она составила 10.327.000 рублей, или 363.400 долларов (смешной был тогда курс, правда?). А общая площадь реконструируемого здания едва превышала полторы тысячи квадратных метров.
Работа шла непросто: центр города, памятник истории, масса коммуникаций. Поддерживая партнерские отношения, «Госнедвижимость» (читай - администрация края) активно участвовала в служебной переписке, добиваясь быстрых и адекватных решений от МУП «Тепловые сети», КГУП «Приморский водоканал» и иных участников процесса.
К зиме 2006/2007 годов все основные работы были выполнены. Строительная компания инвестировала в практически вновь построенное здание более 100 миллионов рублей, а площадь нового строения теперь уже составляла около 3 тысяч квадратных метров, т. е. выросла практически вдвое. С точки зрения бизнеса это называется эффективной инвестиционной работой.
И в первой половине 2007 года один за другим появляются еще два официальных документа: сначала департамент градостроительства администрации края выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а затем управление государственного строительного надзора выдало заключение о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Все это, собственно, и называется - госприемка.
Как говорил в таких случаях незабвенный Паниковский: «Остап Ибрагимыч, когда же мы будем делить наши деньги?» И осенью того же 2007 года генеральный директор ООО «СК «Альянс» Евгений Карпов пишет исполнительному директору КГУП «Госнедвижимость» Максиму Ананьеву: «…согласно ранее подписанном договору на реализацию инвестиционного проекта ООО «СК «Альянс» со своей стороны все условия договора выполнило. Прошу вас произвести оформление соответствующих документов в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю…»
…Собственно, здесь заканчивается первая серия и начинается вторая, в которой, как уже, очевидно, догадался проницательный читатель, хеппи-энда не будет.
Вялотекущая переписка продолжалась несколько лет, после чего «Альянс», как всякий разумный и все еще на что-то надеющийся инвестор, направился в арбитражный суд. Характерная деталь: наивный «Альянс» до последнего надеялся на мирное разрешение вопроса и в суд отправился лишь в феврале 2010 года - на самом пороге истечения срока давности по искам подобного рода.
Ну-с, как говорил другой герой, «да здравствует наш советский суд - самый гуманный суд в мире!» Суд уже, правда, давно не советский, но от этого его гуманизм, по обыкновению направленный в ту сторону, что поближе к власти, отнюдь не уменьшился. Характерно, что «Альянс» постоянно выигрывал в суде первой инстанции - в краевом арбитраже, и так же перманентно край оказывался на коне в апелляционной инстанции.
В качестве одного из ключевых аргументов край регулярно приводил тот факт, что якобы подписанты договора превысили свои полномочия и не имели права этого делать. Занятно. Возникает ощущение, что юридических служб, буквально «обнюхивающих» всякий готовящийся к подписанию документ, тем более финансово обязывающий, в органах власти больше не существует. Не менее занятно и то, что, пока инвестор (ах, какое сладкое слово!) вкладывал свои миллионы, все было абсолютно нормально. Ненормально, по версии власти, стало, когда пришло время делиться. Причем делиться-то, по большому счету, надо было не своим - чужим.
Две попытки отстоять свою долю, или даже свое Право (именно так, с большой буквы), инвестора к успеху не привели. В последней, третьей попытке «Альянс» попробовал зайти с другой стороны.
Как мы уже говорили, базовая оценка разваливающегося здания на начало строительства составляла 10 миллионов рублей. Готовясь к судебным баталиям, строительная компания заказала у независимых оценщиков еще две оценки. Во-первых: ретроспективную оценку все того же доходного дома Купера образца 2003 года, но с учетом сегодняшних цен на городские метры и недвижимость. Оценщик определил, что сегодня рыночная стоимость даже разваливающегося здания составила бы около 50 миллионов рублей. Ничего не попишешь, цены выросли; казалось бы, незаметно, а по факту - ровно в пять раз.
Вторая оценка касалась такой же сегодняшней рыночной стоимости уже реконструированного, а по факту вновь построенного здания. И здесь цифра ничем особенно не удивила - 350 миллионов рублей. Вполне адекватная цена для 3 тысяч метров современной недвижимости в самом центре Владивостока.
Напомним, что за все время ремонтно-строительных работ КГУП «Госнедвижимость» в финансовом смысле не вложило ни копейки. Но в таком случае мы имеем дело с классическим составом той статьи, что на юридически правовом языке называется «Неосновательное обогащение». Регулируется главой 60 и целой кучей статей Гражданского кодекса РФ. Еще полгода назад об этом нельзя было бы говорить. Однако в марте текущего года краевое управление Федеральной регистрационной службы ничтоже сумняшеся зарегистрировало право собственности на «Административное жилое здание с пристройками» площадью около 3 тысяч квадратных метров за Приморским краем и КГУП «Госнедвижимость».
У стороннего наблюдателя возникает масса вопросов: откуда взялись эти самые 3 тысячи «квадратов», если в прежней реинкарнации их было ровно вдвое меньше? Кто вложил деньги? Иными словами: что стало основанием для регистрации нового права собственности?
Но это, похоже, вопросы именно стороннего наблюдателя; для чиновников из УФРС их просто не существует.
Есть вопросы и по цифрам. Невесть откуда появившиеся дополнительные 1,5 тысячи «квадратов» в центре города и 300 миллионов рублей ценовой разницы между старым и новым зданиям - если это не «Неосновательное обогащение», то вполне тема для кандидатской диссертации о новеллах в отечественном праве, а корректнее - в правоприменении.
Подав иск именно по этой статье, в ООО «СК «Альянс» столкнулись с прежним алгоритмом: однозначный выигрыш в краевом арбитраже и поражение в апелляционной инстанции. Свечку никто не держал, но, говорят, судьям апелляции было непросто принять решение…
…Все мы, конечно, патриоты Приморского края. И очень хочется, чтобы богатства его прирастали и прирастали. Но вот с некоторыми механизмами этих прирастаний согласиться очень трудно.
Несмотря на обидное поражение, в «Альянсе» решили не сдаваться: следующей инстанцией будет Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (Хабаровск). Битому, как говорится, неймется. Строители, похоже, никак не усвоят, что словом «инвестор» в Приморье скоро будут пугать маленьких детей. Тем более что ситуация с ООО «СК «Альянс» не просто не единичная, а, скорее, даже показательная: статистика расторгнутых или признанных за последние годы незаконными инвестиционных договоров в Приморье, мягко говоря, удручает.
…У известного писателя-мариниста Виктора Конецкого есть такой эпизод, где старый, тертый и битый жизнью моряк говорит: «В слове «смелость» я знаю два нюанса. Первый - беги! Второй - беги как можно быстрее!..» Вполне подходящее руководство к действию для потенциального инвестора, которого убеждают - без всякого, понимаешь, риска - вложить деньги в восточный берег России.
Случайных совпадений, как известно, не бывает: все закономерно. Пока этот материал готовился к печати, во Владивостоке прошло заседание круглого стола комитета Госдумы РФ по региональной политике и проблемам Севера и Дальнего Востока с законодателями и представителями деловых кругов региона на тему «Формирование благоприятного инвестиционного климата на Дальнем Востоке (на примере Приморского края)».
Как сообщили информационные агентства, цитируем: «Приморский край не случайно выбрали в качестве примера для других регионов Дальнего Востока по привлечению инвестиций. Уже несколько лет Приморье признается лидером среди субъектов ДВФО по инвестиционной привлекательности».
Как всегда на подобных мероприятиях было сказано множество умных и правильных слов. Собственно, мы и сами их все знаем. Но, пожалуй, наиболее точную мысль сформулировал исполняющий обязанности директора департамента привлечения прямых инвестиций, поддержки экспорта и внешнеэкономической деятельности Минвостокразвития Иван Тонких. Он сказал: «Изученный нами опыт других стран показывает, что для привлечения инвестиций извне очень важно, чтобы свой бизнес жил хорошо.
Как только местному бизнесу станет проще жить и развиваться, подтянется иностранный. Поэтому забота о своих предпринимателях, формирование климата для них - первоочередная задача».
Не дает покоя лишь один, но принципиальный вопрос: для кого и для чего все это говорится?
Егор Кузьмичев,
«Новая газета во Владивостоке», №258, 09.10.14
