Моя первая попытка купить квартиру началась в четверг. Почему именно в этот день? Газета с объявлениями выходит. Однако, не верьте тому, что написано в объявлениях. Каждый продавец хочет поскорее продать свою недвижимость и нет ничего проще, как созвониться и приехать на смотрины самому. За одни и те же деньги можно купить большую квартиру в богом забытом районе, или поменьше, но поближе к центру, на «красной линии». Покупая квартиру, одновременно «покупаешь» подъезд, лифт, ближайших соседей и вид из окна. А за качество околоквартирного пространства тоже надо платить.

Проверено практикой: все продаваемые квартиры делятся на три группы. Первая и самая немногочисленная — дорогие квартиры, в которых был сделан евроремонт, и эта стоимость добавлена к цене самой квартиры. Во вторую входят квартиры, продаваемые по средней — рыночной цене, но требующие хотя бы косметического ремонта. В третью группу входят дешевые квартиры, как их обычно называют риэлторы — «убитые». Одной покраской там не отделаешься — необходим капитальный ремонт с заменой труб, сантехники, стеклопакетов. Это значит, что придется вложить в жилье еще столько же денег, сколько заплатил за квартиру, и видимая дешевизна такой покупки очень быстро сойдет на нет.

Что касается цен на недвижимость, то они у нас такие же, как в Ростове, Санкт-Петербурге — чуть выше, на 3—4 тысячи долларов. В этом году в среднем цена на жилье увеличилась в 2,5 раза.

В поисках желаемого варианта вообще глупо рассчитывать на газетные объявления. Это я понял через неделю, когда на все звонки мне отвечали: квартира уже продана, вы опоздали. Помощниками стали риэлтерские агентства, которые не один год специализируются на купле-продаже квартир. Взяв заявку на заметку, они сами предложили мне несколько вариантов еще до того, как хозяева решили подать объявление в газету. Правда, одни и те же квартиры могут продаваться в разных агентствах с небольшим колебанием в цене, разница в среднем составит около 400—600 долларов.

Агентств по продаже недвижимости в Хабаровске около тридцати, есть несколько крупных и солидных компаний, есть частные лавочки, которые порой располагаются в комнатушке общежития. Не удивляйтесь, что и цены за одну и туже квартиру будут предлагать разные. Объяснение стандартное, — мол мы обмениваемся информацией, когда какую-то квартиру надо побыстрее продать… Там, где цена меньше, компания является непосредственным продавцом квартиры хозяина.

В одном агентстве с меня даже взяли расписку, что я не стану пытаться договориться с хозяином квартиры самостоятельно, в противном случае — последует штраф в размере пяти процентов от стоимости сделки. Думаю, такие меры предосторожности лишь для того, чтоб агентству не остаться без «навара». Цифры эти тщательно скрывают. Сопоставляя факты, могу сказать, что сумма от сделки продажи составляет для посредника как минимум 500 долларов.

В ходе сотрудничества с риэлтерами, у меня лично возник вопрос: а почему покупатель, оплачивая услуги агентства (для продавца, как они заявляют, они бесплатные), не может знать, сколько и за что он платит? В одном агентстве мне объяснили стоимость своих услуг так: вы платите, мы ищем подходящий вариант, готовим документы. А почему тогда нельзя заключить трехстороннее соглашение: продавец — посредник — покупатель, где оговаривались бы все обязательства, взятые сторонами? Дает ли агентство какие-то гарантии чистоты сделки, выступая посредником? Гарантия — доброе имя фирмы, — отвечали мне.

Казусов порой случается много и, даже агентства не всегда могут помочь в разрешении ситуации. Когда я уже договорился с хозяином, что покупаю его квартиру и даже дал небольшой залог, он неожиданно продал квартиру другому клиенту. Деньги оказались дороже договора, и другой покупатель предложил ему на 300 долларов больше. Второй подобранный мной вариант покупки, оборвался враз: вечером того же дня, когда я встретился с хозяином квартиры, и внес за квартиру залог, тот скоропостижно скончался. Сделка сорвалась. В конце концов, моя ситуация разрешилась самым благополучным образом. Я дал объявление в газете и получил два предложения, одна из квартир и стала моим нынешним адресом.

Комментарий специалиста

На дальневосточном рынке недвижимости, предложение превышает спрос. Поэтому купить квартиру намного проще, чем продать. Однако, пользоваться предложениями из газеты, а тем более самостоятельно совершать сделки купли-продажи недвижимости сегодня опасно. Опасно тем, что могут попросту обмануть, «кинуть».

Проблемы у покупателя могут возникнуть, когда квартира уже куплена, деньги отданы и претензий никто ни к кому не имеет. К примеру, может выясниться, что квартира, которую вы купили, приватизирована первыми хозяевами с нарушением действующего законодательства. Можно винить в прошлых ошибках сотрудника РЭУ, но деньги с них получить уже не удастся. Новые нормативные акты, — в первую очередь защищают права детей, инвалидов и пенсионеров.

Дело в том, что приватизация до 1994 года была очень упрощенной. Три заявления, выписанных в ЖЭКе, регистрировались в комитете муниципального жилья, и вы — владелец. В расчет не брали прописанных в квартире малолетних детей, выписанных временно граждан, ушедших в армию или отбывающих наказание в колонии. Поэтому, если квартира приватизирована до 1994 года, надо искать в домовых книгах ее историю. Кто жил, кто приватизировал, имеют ли на жилье права третьи лица, кто куда выписался и уехал.

Был случай, когда мужа посадили в тюрьму, а жена не стала дожидаться его освобождения, незаконно выписала и приватизировала жилье. Квартиру продала. Когда сиделец вернулся, узнал, что его «кинули», подал в суд иск, и по судебному решению его восстановили в правах, присудив, что квартиру должны вернуть, а сделку расторгнуть. А через месяц, этот же суд, и этот же судья свое решение отменил.

Понятие «срок исковой давности», после которого не имеет смысла «качать права», очень растяжимо. Срок три года отсчитывается не с момента совершения сделки, а с «осознания момента», что вас обманули. А это значит: и через десять лет в вашу квартиру могут постучаться истинные хозяева.

- Можно ли избежать квартирных аферистов?  

- На все сто - никто не может гарантировать, что при покупке квартиры, не возникнут проблемы. По крайней мере, у риэлтерских структур больше опыта в решении спорных моментов в отстаивании законности сделок.

Вот пример. Приходит в фирму женщина с паспортом и с ордером на квартиру. Говорит, что владелица недвижимости. Хочет быстро ее продать. Агент замечает, что на фотографии паспорта другой человек. Запросил в паспортном столе форму № 1 с первоначальными данными паспорта в картотеки, где дублируется фотография, оказалось, что в ней сходится только фамилия - но никак не карточка.

Выяснилось, что ранее мошенница заявила в милиции - свой паспорт утеряла. А так как она была похожа на подругу, то легкий грим и парик, помогли ей придать идеальное сходство. Получив официально новый паспорт, но с другими данными, выкрала у подружки ордер на квартиру, и захотела ее поскорее продать.

- А ситуации с подменой паспортов - типичные?

- Да. Больше всего криминальных квартир приходит на рынок недвижимости из неблагополучной социальной среды, где владельцы или беспробудно пьют, или бомжуют. Нечистые на руку люди, чаще знакомые пользуются ситуацией, и захватывают имуществом обманным путем. От «левой» недвижимости стараются избавиться как можно скорее. Купив квартиру, новому владельцу предстоит объясняться с прежним хозяином уже в суде.

Обыденный случай - когда жена без ведома мужа продает квартиру. К примеру, семья в складчину построила кооперативную квартиру. Когда супруг уехал в длительную командировку, жена подделала справку о его смерти, «сделала» согласие мужа на выписку с жилплощади и подала документы на продажу. Так как многие данные проверить было невозможно: мужа из родственников никто не видел и не хоронил, - от сделки отказались.

- А как сполна и без обмана получить свои деньги при продаже квартиры?

- Раньше это выглядело так: после заверения договора у нотариуса, покупатель с продавцом в коридоре пересчитывали деньги. В договоре стояла цена за квартиру по оценке бюро технической инвентаризации, а реально продавец требовал сумму гораздо большую — рыночную. Но в любом случае покупателя квартиры, честно расплатившегося с продавцом, мог ожидать серьезный подвох.

Нотариус — не последняя инстанция в деле приобретения жилья. Вот когда вас зарегистрируют в управлении юстиции как владельца квартиры, тогда все в порядке. А бывали случаи, что в регистрации права собственника отказывали, так как выяснялось, что квартира заложена под кредит банку.

Стало быть, покупатель должен отдавать свои деньги лишь после удачно завершенной процедуры регистрации как собственника, или хотя бы сделку оформлять в два этапа и оплачивать часть требуемой суммы.

Но самое главное, из практики - мошенники стараются не работать с фирмами и продавать квартиры через риэлтеров. Они стараются спихнуть квартиру без посредников - по газетному объявления. Как правило, концов такой сделки не найти. Поэтому будьте внимательными.