 |
| Предприниматели Александр Тишутин, Станислав Глухов и отчет держит директор ОАО «Центр инновационных технологий Хабаровска» (ЦИТ) Юлия Лескова. |
| |
«Все будут работать в равных условиях», - так обещает нам «ЦИТ». А значит будет здоровая конкуренция и ценопада не случится. Но пока еще идет переходные период. Он закончится через 11 месяцев. Уже в декабре 2014 года ни у кого не будет льгот и низких цен на аренду, а город избавится от такой порочной практики как субаренда.
Что же касается, самих хабаровских предпринимателей, которые в большинстве своем брали площади в субаренду, то ставки для них даже уменьшатся. Ведь несколько лет они платили уже не то что рыночные, а завышенные рыночные ставки, превышающие первоначальные расчеты арендных платежей в 10-20 раз!
В среднем по городу аренда 1 квадратного метра до 1 января 2014 года у «ЦИТа» была 300 рублей. Ныне стала - 700 рублей. И за вычетом 30 процентов (210 руб. с этой средней суммы) в переходный период, она составит - 490 рублей. Таким образом, рыночная ставка выросла всего в 1,5 раза, что даже по меркам инфляции - смешно. Но если вы узнаете, сколько уже платили предприниматели в прошлом году субарендаторам, то волосы на голове у вас встанут. Но обо всем по порядку.
Арендные платежи обсудили в Дальневосточном объединении промышленников и предпринимателей (ДВОПП).
Еще год отсрочки
Если рыночная экономика у нас в стране возникла с развалом советской власти и КПСС в 1991-м, то в Хабаровск она припоздала. Рынок на недвижимость оставался нетронутым здесь до 2006 года. Именно тогда краевая собственность на территории Хабаровска стала передаваться в аренду по рыночным ставкам, и даже идти в приватизацию.
Что касается муниципальной собственности в Хабаровске (с 2004 года она принадлежит ОАО «Центр инновационных технологий»), то по рыночным ценам аренда недвижимости стала передаваться только с 1 января 2013 года. Правда, до 1 января 2014 года эти ставки за аренду площадей недвижимости были далеко от рыночных. Кое-где приближены к ним, но в основном, они были раза в два ниже рыночных цен. Так почему была возможность сдерживать ставки?
- У нас с 1 января 2013 года вступили в силу изменения в статьи Налогового кодекса РФ и в антимонопольное законодательство, - объясняет директор ОАО «Центр инновационных технологий Хабаровска» (ЦИТ) Юлия Лескова. - По ним субъект, то есть, любое юридическое лицо должно заключать любые сделки исходя из рыночной стоимости. Мало того, за неисполнение этого требования предусмотрена ответственность - штрафные санкции до 2 млн рублей. А при налоговой проверке, если выявят, что сделка заключена по ставке ниже рыночной, то юридическому лицу - арендодателю - на всю сумму рыночной ставки доначислят налог, в частности, налог на прибыль и НДС (налог на добавленную стоимость). Правда, в тех изменениях в законы было указано, что ответственность наступает с 1 января 2014 года. Поэтому весь прошлый год мы могли по умолчанию не выходить на рыночные ставки арендной платы, зная: за это не понесем ответственности.
Выяснилось, что определять рыночные ставки помещений, которые являются собственностью «ЦИТа», начали в августе - сентябре 2013 года. Тогда предприниматели, а главное, общественные организации, которые тоже арендуют площади, зашумели. Оказалось, что зря.
По словам Юлии Лесковой, заниматься этой кропотливой работой эксперты по оценке рыночной стоимости аренды, в частности, члены экспертно-консультационного комитета Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков стали действительно полгода назад.
- Мы предложили им оценить все имущество «ЦИТа», но не само имущество, а определить рыночные ставки арендной платы за это имущество, - продолжает Юлия Лескова. - Оценивалось все поадресно, исходя из разных групп и видов деятельности (торговля, бытовые, медицинские услуги и т.д.)*. Первые их расчеты получились в конце октября. Когда мы стали изучать ставки, нам они показались чуть-чуть завышенными по сравнению с теми, что действовали на тот момент на рынке. Второй раз оценив имущество, нам уже выдали минимальные нижние границы рыночных арендных ставок.
Но с 1 января нового года, как помните, с вступлением в силу новых законодательных актов, новые ставки арендных платежей в Хабаровске введены не были. С целью переходного периода, на все новые ставки сделали вычет 30%. Такой шаг позволяет закон.
- То есть, сейчас, при заключении договоров аренды имущества «ЦИТа», за базовую стоимость мы берем арендую ставку из аналитического отчета оценщиков, минусуем 30 процентов и данную сумму ставим в качестве базовой цены за один квадратный метр аренды. Если такой договор заключен более чем на 11 месяцев и до 5 лет, арендная плата будет повышаться раз в год на уровень инфляции...
Льготы отменяются
Повышение арендных ставок коснулись не только бизнеса, но и государственных, бюджетных учреждений, ранее ставки которым льготировались. С 1 января 2014 года арендодателю запрещается предоставлять льготы индивидуализированного характера.
Как рассказала директор «ЦИТа» Юлия Лескова, «когда мы приступили к переоформлению договоров, с ноября 2013 года, мы не услышали от коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей недовольства. А недовольства у нас выразили только госучреждения и предприятия, финансируемые из бюджета. Хотя им легче всего взять деньги на оплату аренды: заявили в бюджет, получили и заплатили...»
К примеру, шум случился в ноябре с Хабаровским отделением Союза художников России, которое арендует у «ЦИТа» 37 творческих студий. Тогда председатель отделения СХР Николай Вагин заявил несогласие с новыми арендными ставками, получив письмо из «ЦИТа». Как рассказала СМИ директор картинной галереи им. Федотова по ул. Карла Маркса, 47 в самом центре Хабаровска, на «красной линии» Татьяна Давыдова: «Для площадей, занимаемых галереей, ставка за 1 кв.м выросла с 800 до 2 тыс. рублей. Таким образом, арендная плата за 390 кв.м галереи составит 780 тыс. рублей. А до 1 января у галереи, сдавая в субаренду 100 кв.м выходило арендных платежей в месяц около 200 тыс. рублей». Художники сделали вывод: значит их помещения кому-то приглянулись, и высокой арендой платой их хотят выжить из центра города. Но эта конспирологическая версия пока не подтвердилась.
- У нас сложилась странная ситуация: при наших низких ставках, площади арендуют недобросовестные арендаторы, - продолжает Юлия Лескова. - При этом, некоторые все полностью сдают в субаренду. К примеру, наша ставка арендой платы в торговом центре, о котором СМИ тоже поднимали шум [ТЦ «Сатурн» по ул. Тихоокеанской, 128 в Хабаровске. - Авт.], была около 150 руб. за 1 кв.м. При этом, ко мне приходили бедные субарендаторы этого центра и чуть ли не рыдая рассказывали, что платят они 2500 руб. за 1 кв.м. И это в Краснофлотском районе. Получается, мы сдаем имущество в аренду за копейки, а кто-то пришел и на нас зарабатывает. К тому же, все это влияет на цены на товары и услуги, ведь за повышенные ставки платят из своего кармана и обычные хабаровчане!
По словам Юлии Лесковой, недобросовестных арендаторов выявить очень сложно.
- Когда мы приходим, то все субарендаторы нам говорят - мы работники той фирмы, которая арендует площади, и чеки пробивают от этого лица, кому мы сдали в аренду помещение. И ничего не докажешь, - возмущается г-жа Лескова.
По мнению предпринимателя и последнего 1-го секретаря Хабаровского горкома КПСС (1990-1991 гг) Александра Тишутина, «ЦИТ» сегодня как громоотвод, но от него сейчас мало что зависит по арендным ставкам. Он вынужден их поднимать до рыночных цен, так как этого требует законодательство.
- Я слышал от предпринимателей, что ставки поднимают в 4, 5 и 6 раз. Но ведь это не так! Эту волну слухов надо придавить, - говорит Александр Тишутин. - Все ставки опубликовать и ссылки на закон и оценщиков.
А бизнесмен и сопредседатель совета отделения «Деловой России» по Хабаровскому краю и ЕАО Андрей Сухоруков взволнован был тем, что некоторые предприниматели возмутились, мол, им теперь придется платить 800 рублей за аренду 1 кв.м на «красной линии».
- Я плачу уже давно эти 800 рублей и не на «красной линии», - сказал Андрей Сухоруков. - Я так хохотнул себе под нос. Эти ребята хорошо сидели! Они мне конкуренцию создавали тем, что имели арендную ставку ниже, чем у меня...
По голландскому методу
В «ЦИТе» не боятся, что от аренды имущества по рыночным ставкам арендаторы могут отказаться.
- Если мы видим, что по той ставке, которую нам определили оценщики, мы не можем сдать помещение, мы будем проводить конкурс, - объясняет Юлия Лескова. - Кто сколько готов будет заплатить, за столько и сдадим. Мы выберем наивысшее предложение участника. Все честно...
Оказалось, что это так называемый голландский метод, в ходе которого вначале объявляется самая высокая ставка, а затем эта ставка снижается до той, на которую согласится первый покупатель, который и получает право на аренду. Но и это еще не все новшества в рыночных отношениях Хабаровска.
Как рассказала Юлия Лескова, скоро вместо существующих налога на землю и налога на имущество государством планируется ввести единый налог на недвижимость.
Рассчитываться он будет исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости, что стоит на балансе Хабкрайинвентаризации. Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и является значительно выше (бывает что и в 30 раз!) инвентаризационной. Так что, предприниматели, держитесь!
Константин Пронякин.
*Ставки для групп объектов аренды недвижимости в Хабаровске:
высокая
1 группа - банк, обмен валюты, торговый и коммерческий центры, услуги связи, салон красоты, парикмахерская.
средняя
2 группа - страхование, сделки с недвижимостью, юридические и нотариальные услуги, стоматологические услуги, центр досуга и отдыха, сауна, баню, ломбард, бильярд;
3 группа - торговля, аптека, офис, общепит, ресторан, бар, кафе, закусочная, медицинские услуги, услуги автосервиса, компьютерные центры, изготовление и сбыт ювелирных изделий, гостиница, прочие виды использования (в том числе, производство).
низкая
4 группа - образовательные услуги, бытовые услуги (только ремонт обуви, изготовление ключей), фотография, склад, общепит без реализации алкогольной продукции.
Кстати
Арендные ставки по Хабаровску, а также порядок начисления всех ставок будут размещены на сайте «ЦИТа» () уже в марте.
Справка
ОАО «Центр инновационных технологий Хабаровска» создано в 2004 году в целях сохранения городского имущества, приносящего доход, учитывая требования закона №131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», которым установлены ограничения использования имущества не для исполнения муниципальных полномочий. «ЦИТ» приватизировал все городское имущество, которое не использовалось для нужд муниципалитета. Единственным акционером общества и обладателем 100% акций является администрация Хабаровска. Ежегодно «ЦИТ» платит налогов около 300 млн рублей в год.
